行业仍未走出下行区间，房企盘算推算从增收不增利演变成营收利润双降。盈利智商下落，甚而亏欠如故成为巨额风物。

9月18日，金地集团(600383.SH，下称“金地”)召开2024年半年度功绩讲解会。据其此前暴露的2024年中报，本年上半年，金地已毕交易收入211.29亿元，同比下落42.67%。受钞票减值计提影响，金地已毕归母净利润-33.61亿元，同比下落319.39%，房地产业务结算毛利率9.24%，同比下落5.63个百分点。

固然功绩欠安，但金地如故安全渡过偿债岑岭，本年前8个月累计偿还境表里公开债务约170亿元，年内仅剩一笔30亿元中票到期，债务范畴大幅缩减。

浙商证券的研报以为，金地渡过债务岑岭后，成立业务和非成立业务比重会捏续调理，“由于非成立业务现款流沉稳、债务杠杆不高且毛利率高于成立业务，咱们以为金地2025年会冉冉参预良性轮回。”

涉过债务海洋

金地爬山过坎，债务兑付压力岑岭基本往日。

“公司通过巨额钞票贬责、加速销售去化、拓展融资渠说念等妙技，积极筹措偿债资金，并完成公开市集债务的按时兑付。”金地集团董事长徐家俊在9月18日召开的功绩讲解会上示意。

本年上半年，金地贬责了西安西沣路旧改方式DK2-1一级地盘整理地块，退出绍兴都会云上方式股权等，并捏续推动多个项指标投后经管使命。

适度本年6月末，金地取得各银行金融机构授信总和2521亿元，已使用银行授信总和为879亿元，尚剩余授信额度1642亿元。

“主要推动也都在通过不同方式为公司发展提供撑捏”，徐家俊示意。2023年底，金地将捏有的深圳环湾城方式51%股权转让予推动福田投控，回收现款32.51亿元。

多管皆下，金地本年均按时兑付到期债务。徐家俊先容，适度咫尺，金地累计偿还境内公开市集债务约136亿元，同期8月已按时偿还到期的4.8亿好意思元债(约合东说念主民币34亿元)，已无存续境外好意思元债。

适度本年6月末，金地有息欠债余额约817.23亿元，较2023年末的919亿元下落102亿元。值得防卫的是，适度6月末金地账面货币资金余额为231.2亿元，较2023年末货币资金余额297.4亿元减少66.2亿元。

金地集团财务总监曾爱辉示意，货币资金减少的主要原因为公司实时调理欠债结构，严守现款流安全红线，积极偿还到期债务，适度杠杆水平，“有息欠债下落范畴大于货币资金下落范畴。”

招商证券研报指出，适度8月31日，金地2024年、2025年、2026年待偿还现款流差异为31亿元、24亿元、5亿元，从每月待偿还本金和利息情况来看，本年仅剩10月、11月、12月差异待偿还0.02亿元、16亿元、16亿元，2025年主淌若2月18亿元，2026年主淌若4月5亿元，2026年5月后便无公开债务。

“若从年底到来岁2月23日金地将剩余债券胜利兑付，偿债压力或显着减缓，公开市集债务偿清技术表或冉冉明晰，具备带动主体信用预期改善的条目。”招商证券示意。

保兑付、强去化

尽管“上岸”在即，但由于行业仍在调理，销售依旧颓落，金地畴昔的盘算推算局面尚未开朗。

本年上半年，金地房地产方式结算面积131.36万宽泛米，同比下落 27.67%，结算收入141.01亿元，同比下落 54.72%；已毕包摄于上市公司推动的净利润-33.61亿元，同比下落319.39%；房地产业务结算毛利率9.24%，同比下落5.63个百分点。

曾爱辉示意，本年上半年行业保管深度调理的局面，金地将确保现款流安全行动紧要任务，继承随行就市的价钱政策，加速去化和现款回流，在利润上会出现一定进度的折损。此外，公司销售范畴同比下落，导致结转范畴、毛利率出现同比下落，访佛钞票减值的计提，本年交易收入和利润同比下落。

亏欠俨然是行业共性问题。

“一方面，历史高位获取的高地价、低利润方式影响仍在捏续传导。其次，比年来企业销售去化压力放大，不少房企以价换量保证去化，加重增收不增利发达。此外，行业下行布景下，房企勾通市集风险对部分方式和股权投资计提钞票减值损失等，也对当期的利润发达存较大的负面影响。”克而瑞称。

金地也难免受到涉及。

本年上半年，金地销售均价约1.5万元/宽泛米，较旧年全年的1.75万元/宽泛米下落14.28%。另外，金地计提钞票减值准备29.25亿元，其中信用损失准备8.34亿元，存货跌价准备20.91亿元。

“由于报告期民众业价钱巨额下落，公司针对本钱低于可变现净值的存货进行了减值准备计提，体当今归拢财务报上层面为存货跌价准备和对连配合企业其他应收款项的信用减值准备，公允反应了咫尺市集价钱条目下公司钞票的可变现净值。”徐家俊酬报时期周报记者发问时示意，畴昔公司将勾通市集走势和钞票可变现净值情况，严格按照顾帐准则体现关系的钞票价值变化。

克而瑞以为，若畴昔市集捏续疲软，已有的存货跌价准备计提或仍不充分，畴昔有进一步减值的风险。

销售方面亦未有好转迹象。

字据金地公告，本年前8个月，累计已毕签约面积321.6万宽泛米，同比下落46.44%；累计已毕签约金额476.1亿元，同比下落56.25%。克而瑞统计数据流露，本年前8个月，百强房企已毕销售操盘金额2.38万亿元，同比下落36.5%。

“公司将通过优化渠说念佛管、加速资源周转、擢升盘算推算经管水平来应答挑战。”徐家俊示意。

保兑付、强去化的同期，金地大幅削减前端投资，自2023年8月以来无新增土储。适度本年6月末，金地总地盘储备3589万宽泛米，职权地盘储备1599万宽泛米。

“接洽到金地投资力度捏续松开，后续推盘总量和结构或都将对销售酿成一定压力”，招商证券指出。

“受到销售市集的捏续降温及行业流动性较为垂危的影响，公司自2023年下半年开动缩减投资。畴昔，公司将依据市集形势和公司现款流统筹情况择机补充地盘储备。”金地集团董事、总裁、财务持重东说念主李荣辉示意，金地将字据各城市市集运行趋势实时灵验地评估和调理投资政策，作念好投资资源的配比和调节使命。

“基于现时的宏不雅经济与行业发展现象，咱们展望畴昔市集将保管现时供需现象，公司将字据不同处所的市集现象随行就市，并施展营销自渠的上风，取得市集超过。”徐家俊说。